ديوانية تسبيل: دعاوى الأجرة واستثمار عقارات الوقف
الدعوى الأولى: مطالبة ناظر بإجارة وقف وإخلاء العقار لمماطلة المستأجر في دفع الأجرة، فجاء الحكم بلزوم عقد الإجارة ودفع الأجرة المستقبلية في وقتها المحدد.
معلومات الدعوى: رقم الدعوى: (3347601) في عام 1434
أطراف الدعوى:
المدعي: ناظر وقف.
المدعى عليه: مستأجر.
الدعوى:
ادعى ناظر الوقف على المدعى عليهما (مستأجرين في الوقف) أن الواقف أجر عليهما عقار من الوقف قبل وفاته لمدة سنة (من 13 / 6/ 1431 هـ حتى 12 / 6/ 1432 هـ) بأجرة سنوية مقدرة بمبلغ (140.000) مئة وأربعين ألف، ولم يدفعا هذه الأجرة ولم يخليا العقار، وأحدثا أضراراً بالغة به وفي ذلك مخالفة لبنود العقد، وقد تم إخطارهما بضرورة الإخلاء بعد إصلاح ما تم تغييرة وزيادة الأجرة السنوية في عام 1433هـ وأطلب ما يلي:
طلبات المدعي ناظر الوقف:
1- دفع الأجرة السنوية المتأخرة من تاريخ (13/6/1441هـ حتى 12/6/1432هـ)
2- زيادة الأجرة السنوية الحالية لعام (1433) هـ
3- إصلاح ما تم تغييره في العقار ورفع وإزالة كافة الاضرار.
4- انتداب لجنة الخبراء للوقوف على المبنى ومعاينة الأضرار والتغيرات التي أحدثها المدعى عليهما.
5- إخلاء العقار وتسليمه فور انتهاء المدة بنهاية عام 1433هـ
6- إلزام المدعى عليهما بدفع أتعاب ومصارف المحاماة
إجابة المدعى عليهما:
1- بأن عقد الإيجار للعقار الوقفي كان مع الواقف، وأن الأجرة في العشر سنوات الماضية كانت مائة ألف ريال وقد انتهت في 30 / 5/ 1430 هـ.
2- أنه تم تجديد عقد الإيجار للعقار الوقفي لمدة عشر سنوات أخرى ابتداء من 13 / 6/ 1430 هـ بأجرة قدرها 140.000 ريال سنوياً. (وقدما البينة على ذلك، عقد الأجرة المجدد) وقد تم دفع قيمة أجرة السنة الأولى والثانية من العقد الجديد.
3- لم يتم دفع أجرة السنة الثالثة، لعدم تقديم المدعي وكالة من الورثة أو صك نظارة بعد الواقف مثبتة لصفته مع استعداد هما بالتزام بدفع الأجرة للسنوات القادمة حسب العقد.
4- قدما بينة تتضمن موافقة الواقف على أجرة العقار حسب العقد الجديد.
5- إنكار أي أضرار بالمبنى حصل منهما.
6- طلبا صرف النظر عن الدعوى.
إجراءات القاضي:
1- طلب القاضي من المدعى عليهما عقد الإيجار السابق، وكذلك صورة من العقد الجديد.
2- تم عرض العقدين أعلاه على الناظر فصادق عليهما وعلى توقيع والده الواقف عليهما.
3- تم عرض خطاب الناظر السابق المتضمن زيادة الأجرة إلى مبلغ 140ألف في العقد الجديد بينما يطالب الناظر الجديد زيادة الأجرة إلى 250 ألف وأنكر ذلك الخطاب وطعن فيه بالتزوير.
4- أحال القاضي الخطاب المذكور إلى الجهات المختصة (الأدلة الجنائية) ووردت الإفادة بتعذر إبداء الرأي الفني بإثبات أو نفي التوقيع للناظر السابق.
أسباب الحكم
بناءً على ما تقدم وبعد الاطلاع على
1- صك الوقفية والنظارة وحصر الوراثة وعقود التأجير بين الطرفين.
2- وقد صادق المدعي (ناظر الوقف) على جميع العقود، وأن والده الواقف هو الذي قام بالتعاقد والتوقيع عليها
3- ولأن المؤجر هو الواقف نفسه.
4- ولان الإجارة عقد لازم ولا يبطل بوفاة المؤجر ولو كان ناظر وقف لأنه أجره بصفته الناظر على وقفه وهو قد اشترط النظارة لنفسه.
5- ولأن الطرفين تصادقا على استلام أجرة 1430 هـ، 1431 هـ.
الحكم:
فقد ثبت لدى الدائرة أن هذا العقد بين الطرفين هو لمدة عشر سنوات تبدأ من 13/6/1430هـ حتى 12 / 6/ 1439 هـ وأن الأجرة السنوية 140.000 ريال، وتقرر ما يأتي:
1- صرف النظر عن طلب المدعى بالإخلاء.
2- صرف النظر عن طلب المدعي زيادة الأجرة.
3- إلزام المدعى عليهما بدفع أجرة عام 1432هـ وعام 1433هـ مائتين وثمانين ألف ريال.
4- إلزام المدعى عليهما بدفع أجرة كل سنة بسنتها من السنوات المتبقية.
5- إلزام المدعى عليهما أن يخلي العقار في نهاية العقد سليماً خالياً من الشواغل بعد إصلاح ما قام به من تعديات.
الاستئناف:
صدق الحكم من محكمة الاستئناف
الدروس المستفادة
أولاً: أسباب الدعوى:
1- انعدام الإدارة (مجلس النظارة) فمن الملاحظات على ذلك والتي قد تكون سبب في الدعوى ما يلي:
أ- جهالة الناظر بالعقود السابقة في الوقف.
ب- جهالة الناظر بقيمة عقد إيجار عقار الوقف.
ت- مطالبة الناظر بالأجرة دون إبراز صفته، واللجوء للقضاء.
ث- يظهر عدم وجود دفاتر أو سجلات للوقف.
ج- يظهر عدم وجود شفافية من الناظر السابق في غلة الوقف وريعه ومصارفه.
2- عدم تسجيل الوقف لدى الجهات الرقابية لتقوم بمتابعة الوقف.
3- عدم اشتمال وثيقة الوقف على حلول وقائية لكل الدعاوى المترتبة على الوقف، وذلك لحفظ موارد الوقف.
ثانياً: أثار الدعوى على الوقف:
1- احتمالية نشوء دعاوى لعدم الشفافية في الوقف: ومن تلك الدعاوى:
ح- دعاوى من مستحقين لعدم وجود دفاتر وسجلات للوقف.
خ- دعاوى المطالبة بأجرة المثل في الوقف.
2- تحميل الوقف أعباء (أجرة خبير ، أجرة محامي)
ثالثاً: الإجراءات والأسباب التي بُني عليها الحكم (القاضي).
1- لا تنظر الطلبات التي لا يترتب عليها مصلحة للمدعي، ومن ذلك طلبه وقوف قسم الخبراء على معاينة عقار الوقف، وذلك لكون منفعة العقار تحت تصرف المدعى عليهما لمدة عشر سنوات قادمة.
2- الاستعانة برأي خبير في تقرير صحة البينات.
3- العمل بالقواعد الشرعية ومن ذلك، المرء مؤاخذ بإقراره، والأصل في العقود اللزوم. (الإقرار حجة على من أقر) و (العبرة في العقود بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني)
4- تحقيق القاضي للغبطة والمصلحة للوقف وذلك في إلزام المستأجر في دفع الأجرة لكل عام في عامه بموعدها المحدد وتسليم العقار سليماً مع إزالة التعديات والشواغل بعد نهاية العقد.
رابعاً: الوسائل الوقائية لمثل هذه الدعوى.
1- الاستعانة بأصحاب الاختصاص في صياغة العقود وتوثيق الأوقاف، وأعيانه، وشروط تأجيره واستثماره.
2- تضمين وثيقة الوقف أعمال النظارة ومسؤولياتها.
3- حفظ سجلات الوقف، بما في ذلك عقود الإيجار وقيمتها، للاستدامة والشفافية.
