ديوانية تسبيل: دعاوى الأجرة واستثمار عقارات الوقف

الدعوى: إبطال إجارة عقار موقوف لطول المدة وتحديد مدة جديدة لغبطة مصلحة الوقف.

معلومات الدعوى: رقم القضية: ٣٣١٤٨٠٣٨ تاريخها: ١٤٣٣
أطراف الدعوى:
المدعي: مندوب وزارة الشؤون الإسلامية
المدعى عليه: مستأجر عقار وقفي.

الدعوى:
أقام مندوب إدارة الأوقاف دعواه ضد المدعى عليهم طالبا نقض إجارة أرض موقوفة تحت ولاية الإدارة وتسليمها من المدعى عليه إلى الإدارة ؛ وذلك لأن ولي الوقف السابق أجرها لمورث المدعى عليهم مدة قدرها خمسون سنة بأجرة سنوية قدرها سبعمئة ريال وهذه مدة طويلة وأجرة قليلة أضرت وستضر بمصلحة الوقف،
وعليه فنطلب ما يلي:
1- إبطال ونقض عقد الإيجار.
2- تسليم العقار الوقفي للإدارة.

إجابة المدعى عليه:
بعرض الدعوى على المدعى عليه أصالة ووكالة أقر بالدعوى، ودفع بصحة العقد، وعدم إخلاله به، أو تفريطه بالمحافظة على الوقف، بل الوقف قائم ومحيا؛ لذا نمتنع من تسليمه للأوقاف إلا بعد انتهاء المدة،

إجراءات القاضي:
1- عرض القاضي الصلح على الطرفين نظرا لقصر الباقي من مدة الإجارة فاصطلحا على مدة وأجرة جديدتين لتصبح الأجرة السنوية مئة ألف ريال.
2- الكتابة إلى قسم الخبراء لأخذ رأيهم في الأجرة الحالية والإفادة عن مدى تحقق الغبطة والمصلحة للوقف.
3- الحكم بموجب إفادة قسم الخبراء بالمحكمة والذي قرر أن الأجرة الجديدة تحقق الغبطة والمصلحة للوقف؛
الحكم:
لذا فقد أجاز القاضي الصلح، وجرى عرض الحكم على محكمة الاستئناف لكونه حكما على وقف فتم تصديقه.

الدروس المستفادة:
أولاً: أسباب الدعوى:
1- تضرر الوقف من طول المدة
2- طول مدة الإيجار ،
3- عدم مراعاة اختلاف الأزمنة.
4- عدم المتابعة لتصحيح حال الوقف طيلة السنوات الماضية (وفي ذلك إهمال للإدارة المشرفة على الوقف )

ثانياً: النتائج المترتبة على أسباب الدعوى.
1- ضياع مقدرات ومصالح الوقف وعدم تحقق الغبطة والمصلحة ( عدم زيادة الريع ) بسبب العقد (وعدم وجود أجرة المثل)
2- المنفعة الفردية للمستأجر دون مراعاة حقوق الوقف.
3- تحميل الإدارة الوقفية أعباء إصلاح الأخطاء السابقة من النظار السابقين.
4- عدم وجود آلية لتصحيح الأوقاف القديمة في وزارة الأوقاف

ثالثاً: الإجراءات والأسباب التي بُني عليها الحكم (القاضي).
1- مراعاة القاضي لجانب الصلح وذلك لتحقيق مصلحة الوقف في بقاء المستأجر مع ضمان تحقق الغبطة بتغيير الأجرة السابقة، وفي ذلك سرعة البت والإنجاز للقضاء كي لا يتضرر الوقف. والمتداعيين. عملاً بقوله تعالى : (والصلح خير)
2- استئناس القاضي برأي الخبير (قسم الخبراء في) في تقدير الأجرة
3- عمل القاضي بالقواعد الشرعية ومن ذلك (الضرر يزال) و( لا ضرر ولا ضرار)
4- مراعاة القاضي للغبطة والمصلحة للوقف، في إجازة الصلح وتقريره .
5- مراعاة القاضي في هذه القضية إلى جانب تغير الفتوى والأحكام بتغير الأزمنة والأماكن.

رابعاً: الوسائل الوقائية لمثل هذه الدعوى.
1- العمل بالتعاميم الصادرة في تحديد مدة إيجار الأوقاف، ومن ذلك المبادئ القضائية الصادرة من المجلس الأعلى للقضاء.
2- الاستعانة بأصحاب الاختصاص في صياغة عقود الأوقاف، ومراعة جانب الخصوصية فيها، والبعد عن تحقيق المصالح الخاصة للمستأجرين والنظار.
3- مراعاة الزمان والمكان في تأجير العقارات الوقفية، فكل وقف يعامل بظروف مكانه وزمانه الاقتصادي.

ديوانية تسبيل: دعاوى الأجرة واستثمار عقارات الوقف

الدعوى الأولى: مطالبة ناظر بإجارة وقف وإخلاء العقار لمماطلة المستأجر في دفع الأجرة، فجاء الحكم بلزوم عقد الإجارة ودفع الأجرة المستقبلية في وقتها المحدد.
معلومات الدعوى: رقم الدعوى: (3347601) في عام 1434
أطراف الدعوى:
المدعي: ناظر وقف.
المدعى عليه: مستأجر.
الدعوى:
ادعى ناظر الوقف على المدعى عليهما (مستأجرين في الوقف) أن الواقف أجر عليهما عقار من الوقف قبل وفاته لمدة سنة (من 13 / 6/ 1431 هـ حتى 12 / 6/ 1432 هـ) بأجرة سنوية مقدرة بمبلغ (140.000) مئة وأربعين ألف، ولم يدفعا هذه الأجرة ولم يخليا العقار، وأحدثا أضراراً بالغة به وفي ذلك مخالفة لبنود العقد، وقد تم إخطارهما بضرورة الإخلاء بعد إصلاح ما تم تغييرة وزيادة الأجرة السنوية في عام 1433هـ وأطلب ما يلي:
طلبات المدعي ناظر الوقف:
1- دفع الأجرة السنوية المتأخرة من تاريخ (13/6/1441هـ حتى 12/6/1432هـ)
2- زيادة الأجرة السنوية الحالية لعام (1433) هـ
3- إصلاح ما تم تغييره في العقار ورفع وإزالة كافة الاضرار.
4- انتداب لجنة الخبراء للوقوف على المبنى ومعاينة الأضرار والتغيرات التي أحدثها المدعى عليهما.
5- إخلاء العقار وتسليمه فور انتهاء المدة بنهاية عام 1433هـ
6- إلزام المدعى عليهما بدفع أتعاب ومصارف المحاماة
إجابة المدعى عليهما:
1- بأن عقد الإيجار للعقار الوقفي كان مع الواقف، وأن الأجرة في العشر سنوات الماضية كانت مائة ألف ريال وقد انتهت في 30 / 5/ 1430 هـ.
2- أنه تم تجديد عقد الإيجار للعقار الوقفي لمدة عشر سنوات أخرى ابتداء من 13 / 6/ 1430 هـ بأجرة قدرها 140.000 ريال سنوياً. (وقدما البينة على ذلك، عقد الأجرة المجدد) وقد تم دفع قيمة أجرة السنة الأولى والثانية من العقد الجديد.
3- لم يتم دفع أجرة السنة الثالثة، لعدم تقديم المدعي وكالة من الورثة أو صك نظارة بعد الواقف مثبتة لصفته مع استعداد هما بالتزام بدفع الأجرة للسنوات القادمة حسب العقد.
4- قدما بينة تتضمن موافقة الواقف على أجرة العقار حسب العقد الجديد.
5- إنكار أي أضرار بالمبنى حصل منهما.
6- طلبا صرف النظر عن الدعوى.
إجراءات القاضي:
1- طلب القاضي من المدعى عليهما عقد الإيجار السابق، وكذلك صورة من العقد الجديد.
2- تم عرض العقدين أعلاه على الناظر فصادق عليهما وعلى توقيع والده الواقف عليهما.
3- تم عرض خطاب الناظر السابق المتضمن زيادة الأجرة إلى مبلغ 140ألف في العقد الجديد بينما يطالب الناظر الجديد زيادة الأجرة إلى 250 ألف وأنكر ذلك الخطاب وطعن فيه بالتزوير.
4- أحال القاضي الخطاب المذكور إلى الجهات المختصة (الأدلة الجنائية) ووردت الإفادة بتعذر إبداء الرأي الفني بإثبات أو نفي التوقيع للناظر السابق.
أسباب الحكم
بناءً على ما تقدم وبعد الاطلاع على
1- صك الوقفية والنظارة وحصر الوراثة وعقود التأجير بين الطرفين.
2- وقد صادق المدعي (ناظر الوقف) على جميع العقود، وأن والده الواقف هو الذي قام بالتعاقد والتوقيع عليها
3- ولأن المؤجر هو الواقف نفسه.
4- ولان الإجارة عقد لازم ولا يبطل بوفاة المؤجر ولو كان ناظر وقف لأنه أجره بصفته الناظر على وقفه وهو قد اشترط النظارة لنفسه.
5- ولأن الطرفين تصادقا على استلام أجرة 1430 هـ، 1431 هـ.
الحكم:
فقد ثبت لدى الدائرة أن هذا العقد بين الطرفين هو لمدة عشر سنوات تبدأ من 13/6/1430هـ حتى 12 / 6/ 1439 هـ وأن الأجرة السنوية 140.000 ريال، وتقرر ما يأتي:
1- صرف النظر عن طلب المدعى بالإخلاء.
2- صرف النظر عن طلب المدعي زيادة الأجرة.
3- إلزام المدعى عليهما بدفع أجرة عام 1432هـ وعام 1433هـ مائتين وثمانين ألف ريال.
4- إلزام المدعى عليهما بدفع أجرة كل سنة بسنتها من السنوات المتبقية.
5- إلزام المدعى عليهما أن يخلي العقار في نهاية العقد سليماً خالياً من الشواغل بعد إصلاح ما قام به من تعديات.
الاستئناف:
صدق الحكم من محكمة الاستئناف
الدروس المستفادة
أولاً: أسباب الدعوى:
1- انعدام الإدارة (مجلس النظارة) فمن الملاحظات على ذلك والتي قد تكون سبب في الدعوى ما يلي:
أ‌- جهالة الناظر بالعقود السابقة في الوقف.
ب‌- جهالة الناظر بقيمة عقد إيجار عقار الوقف.
ت‌- مطالبة الناظر بالأجرة دون إبراز صفته، واللجوء للقضاء.
ث‌- يظهر عدم وجود دفاتر أو سجلات للوقف.
ج‌- يظهر عدم وجود شفافية من الناظر السابق في غلة الوقف وريعه ومصارفه.
2- عدم تسجيل الوقف لدى الجهات الرقابية لتقوم بمتابعة الوقف.
3- عدم اشتمال وثيقة الوقف على حلول وقائية لكل الدعاوى المترتبة على الوقف، وذلك لحفظ موارد الوقف.
ثانياً: أثار الدعوى على الوقف:
1- احتمالية نشوء دعاوى لعدم الشفافية في الوقف: ومن تلك الدعاوى:
ح‌- دعاوى من مستحقين لعدم وجود دفاتر وسجلات للوقف.
خ‌- دعاوى المطالبة بأجرة المثل في الوقف.
2- تحميل الوقف أعباء (أجرة خبير ، أجرة محامي)
ثالثاً: الإجراءات والأسباب التي بُني عليها الحكم (القاضي).
1- لا تنظر الطلبات التي لا يترتب عليها مصلحة للمدعي، ومن ذلك طلبه وقوف قسم الخبراء على معاينة عقار الوقف، وذلك لكون منفعة العقار تحت تصرف المدعى عليهما لمدة عشر سنوات قادمة.
2- الاستعانة برأي خبير في تقرير صحة البينات.
3- العمل بالقواعد الشرعية ومن ذلك، المرء مؤاخذ بإقراره، والأصل في العقود اللزوم. (الإقرار حجة على من أقر) و (العبرة في العقود بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني)
4- تحقيق القاضي للغبطة والمصلحة للوقف وذلك في إلزام المستأجر في دفع الأجرة لكل عام في عامه بموعدها المحدد وتسليم العقار سليماً مع إزالة التعديات والشواغل بعد نهاية العقد.
رابعاً: الوسائل الوقائية لمثل هذه الدعوى.
1- الاستعانة بأصحاب الاختصاص في صياغة العقود وتوثيق الأوقاف، وأعيانه، وشروط تأجيره واستثماره.
2- تضمين وثيقة الوقف أعمال النظارة ومسؤولياتها.
3- حفظ سجلات الوقف، بما في ذلك عقود الإيجار وقيمتها، للاستدامة والشفافية.

أختتمت سلسلة لقاءات ديوانية تسبيل لتطوير الأوقاف بمشاركة 1161 مستفيدا وذلك خلال 4 ديوانيات عقدت على مدى شهر عبر تقنية الاتصال الافتراضي عن بعد.
ناقشت سلسلة اللقاءات قضايا وقفية من أروقة المحاكم، بهدف توعية نظار الأوقاف، ضمن سعي “تسبيل” للإسهام في تحويل الوقف إلى واقع عملي، عبر الاستفادة من التجارب والتعاون مع أصحاب و نظار الأوقاف ورؤساء المحاكم والقضاة والمحامون ومسؤولي الجهات الحكومية ذات العلاقة بالأوقاف ورجال وسيدات الأعمال والاقتصاديين والشرعيين وشركات تنمية وإدارة الأوقاف والجهات الخيرية والمهتمين بمجال الأوقاف.
شارك في تقديم سلسلة اللقاءات كلٌ من معالي الدكتور عبدالله بن محمد اليحيى المحامي والمستشار القانوني ناظر أوقاف صالح عبدالعزيز الراجحي وكيل وزير العدل وأمين مجلس القضاء الأعلى سابقا، وفضيلة الدكتور راشد بن محمد الهزاع المحامي و المستشار القانوني رئيس المحكمة العامة في جدة سابقا

أعلنت تسبيل لتطوير الأوقاف عن تدشين سلسلة لقاءات ديوانية تسبيل والتي تناقش قضايا وقفية من أروقة المحاكم، تستهدف توعية نظار الأوقاف، وذلك عبر تقنية الاتصال الافتراضي عن بعد.

يشارك في تقديم لقاءات الديوانية فضيلة الدكتور راشد بن محمد الهزاع المحامي و المستشار القانوني رئيس المحكمة العامة في جدة سابقا، و فضيلة الدكتور عبدالله بن محمد اليحيى المحامي و المستشار القانوني ناظر أوقاف صالح عبدالعزيز الراجحي وكيل وزير العدل وأمين مجلس القضاء الأعلى سابقا.

وتأتي هذه اليوانية التي تنظمها تسبيل لتطوير الأوقاف ضمن سعيها للإسهام في تحويل الوقف إلى واقع عملي عبر برامج ذات طابع شمولي وتوعوي وتنموي وجعلها واقعاً ملموساً من خلال تحقيق الشراكة الحقيقية بين مؤسسات المجتمع المدني تجاه المجتمع في سبيل تحقيق التنمية المستدامة، والاستفادة من التجارب والتعاون مع أصحاب ونظار الأوقاف ورؤساء المحاكم والقضاة والمحامون ومسؤولي الجهات الحكومية ذات العلاقة بالأوقاف ورجال وسيدات الأعمال والاقتصاديين والشرعيين وشركات تنمية وإدارة الأوقاف والجهات الخيرية والمهتمين بمجال الأوقاف.

ودعت “تسبيل” الواقفين و نظار وأعضاء مجالس النظارة و المهتمين بالأوقاف للتسجيل مجانا في اللقاءات من خلال الرابط:
https://www.tasbeel.com/reg